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Adieu, Niedrigzins

Stand in den vergangenen Jahren je nach Dauer der Zinsbindung häufig gar eine Null vor dem Komma, deutete sich zu Jahresbeginn die Trendwende bereits an.

Stand in den vergangenen Jahren je nach Dauer der Zinsbindung häufig gar eine Null vor dem Komma, deutete sich zu Jahresbeginn die Trendwende bereits an. Schmerzlich spürbar für uns alle zum Beispiel mit einem Anstieg der Verbraucherpreise im Februar um satte 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. 

Hauptursache für die Inflation sind die rasant steigenden Energiepreise. Aber auch die russische Invasion könnte die Situation weiter verschärfen und in Folge die Zinsen für Hypotheken weiter nach oben treiben. 

Die Zinsen für Immobilienkredite steigen dabei vergleichsweise schnell. Vergleicht man die Zinsentwicklung der letzten drei Monate haben sie sich um 0,65 Prozent (bei 20-jähriger Bindung) bzw. gar 0,8 Prozent (bei 10-jähriger Bindung) erhöht; das liest sich vielleicht noch unspektakulär, erhöht aber bei einer Investitionssumme von 350 TDE die monatlichen Zinsbeträge bereits um 190 bzw. 230 Euro.

Hinzu kommt der Stopp der KfW-Förderprogramme. Hier wurde bekanntlich die Förderung für Neubauten gem. KfW-55-Standard gänzlich abgeschafft, die Förderung für Einfamilienhäuser gem. KfW-40 und -40plus-Standard aktuell ausgesetzt. Nicht genug damit: Im Raum steht eine 50-prozentige Reduzierung der Fördersätze, die bisherige einmalige Zuschussvariante soll entfallen und selbst für die Förderung der energetischen Baubegleitung liegt bislang keine Aussage vor. 

Und wären diese Informationen nicht schon Bürde genug, will die Bundesregierung den künftigen Fördertopf bei 1 Mrd. Euro deckeln, was bedeutet, dass Bauherren zukünftig für ein Effizienzhaus 40plus anstelle auf max. 37.500 EUR nur noch auf 18.750 EUR Unterstützung hoffen können, beim Effizienzhaus 40 nur noch auf 16.875 EUR. Übrigens: Rein rechnerisch reicht der Fördertopf somit für max. 59.260 Wohneinheiten. Und die sind bei der Anzahl aktuell geplanter Mehrfamilienhäuser (die Förderung kann für jede einzelne Wohnung beantragt werden) schnell aufgebraucht.

Was also tun, wenn in der persönlichen Zukunftsplanung das eigene Heim ganz oben auf der Liste steht?

Die Frage ist dabei weitaus leichter zu beantworten, als das Bauvorhaben umzusetzen, denn zweifellos gilt: „Wenn nicht jetzt, wann dann?" 

Die Zinsen? Es steht zu erwarten, dass sie in den nächsten Monaten weiter steigen. Doch hier hilft vielleicht ein Blick zurück, um die Lage realistisch einzuschätzen: Heute liegen die Zinsen für die Immobilienfinanzierung zwischen 1-2 Prozent. Mitte der Neunziger waren Zinssätze von 8-10 Prozent keine Seltenheit. In den 70er- und 80er-Jahren kratzte der Prozentsatz gar an der 12-Prozent-Marke.

Die Preise? Die Preisentwicklung bei Material und Lohn wird sich fortsetzen, Materialknappheit aufgrund Pandemie-bedingter Produktionsausfälle sowie Löhne aufgrund der Nachfrage nach Fachkräften tun ein Übriges. Zu allem Überfluss wird die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin ab Februar 2023 die Anforderungen an Eigenkapital und Einkommen bei Immobilienfinanzierungen erhöhen. 

 

Quo vadis, Bauinteressent?

Finanzierungsexperten sehen trotz schwieriger Voraussetzungen auch lohnende Perspektiven. Beispielsweise weist das Statistische Bundesamt beim Abgleich des Häuserpreisindex der vergangenen 10 Jahren eine überdurchschnittliche Wertsteigerung aus. Bis Ende des Jahrzehnts erwartet man bei guter Konjunktur Preissteigerungen bei Wohnimmobilien von 2–3 % jährlich.

Und selbstverständlich gibt es nicht DIE EINE Lösung: Grundsätzlich ermöglicht nur eine individuelle Bewertung des Einzelfalls, die spezifische Werte wie Einkommen und Eigenkapital berücksichtigt, eine belastbare Empfehlung. Dennoch lassen sich die Aufgaben klar strukturieren und drei Optionen aufzeigen:

1. Verzichten Sie auf die KfW-Fördermittel und starten Sie so schnell wie möglich. Bauen sie ein KfW-55-Haus, das Ihnen einen erstklassigen Energie-Effizienz-Standard und eine entsprechend überdurchschnittlich gute Energiebilanz bietet. Es bedarf keiner zusätzlichen Investitionen in Heizung, Dämmung und PV, um einen förderfähigen Status (KfW-40/40plus) zu erreichen, dessen geldwerter Vorteil im schlimmsten Fall nicht einmal die Mehrkosten deckelt. Der mit Abstand größte Vorteil: Sie können gleich morgen starten, ohne zeitlichen Verzug, der u. a. durch eine deutlich längere Bearbeitungszeit bei der Beantragung von KfW-Fördergeldern zu erwarten steht. Abhängig vom Haustyp und freier Kapazitäten Ihres Baupartners könnten Sie in ca. 24 Monaten in Ihr Eigenheim einziehen.

2. Starten Sie Ihr Traumhausprojekt jetzt und unterzeichnen sie einen Werkvertrag mit aufschiebender Bedingung, aber inklusive Planungsauftrag. Der Vorteil: Die aufschiebende Bedingung ermöglicht Ihnen auf die Fördergeldbeantragung zu warten, die Planung kann aber dank erteiltem Planungsauftrag bereits beginnen, so dass sie wertvolle Zeit sparen, wenn nach Klärung der aktuell undurchschaubaren Situation ein Hype auf die Baukapazitäten zu erwarten steht. 

3. Sie unterzeichnen einen Werkvertrag ohne aufschiebende Bedingung und ohne vorzeitigen Planungsauftrag. In diesem Fall bewahren Sie sich die Chance auf mögliche Fördergelder. Die Nachteile liegen aber im Starttermin der Planung, der erst nach Fördergeldbeantragung/-entscheid möglich ist und in deren zeitlichen Zusammenspiel ggfs. sogar eine kostenpflichtige Festpreis-Garantieverlängerung nötig werden könnte. Auch das Zinsrisiko aufgrund der ggf. deutlich späteren Bau-und Ausführungsphase sollten Sie berücksichtigen.

Unsere Empfehlung:

Gehen Sie Ihr Traumhaus-Projekt kurzfristig an. Wenn Sie mit der Baufinanzierung starten, bieten wir Ihnen auf Wunsch gern fachkompetente Beratung. Die erfahrenen Finanzierungsexperten vom GUSSEK-Finanzierungsservice wissen darum, dass jede Baufinanzierung einzigartig und entsprechend maßgeschneidert ist. Durch die Bankenunabhängigkeit und die Abwicklungserfahrung im Fertighausbau bieten unsere Spezialisten ein Rundum-Sorglos-Paket, das von der fundierten Beratung bis zur Betreuung über die einzelnen Finanzierungsphasen bis zur Schlüsselübergabe reicht. Fragen kostet bekanntlich nichts – hier finden Sie Ihren Ansprechpartner.

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