Ist die Zinsbindung der Finanzierung Ihres Hauses abgelaufen und Sie haben das Darlehen noch nicht komplett zurückgezahlt, wird für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung erforderlich. In Abhängigkeit von der Laufzeit Ihrer Sollzinsbindung sollten Sie sich rechtzeitig mit diesem neuen Kredit und dessen Konditionen auseinandersetzen.
Der ideale Zeitpunkt wird durch die jeweils aktuellen Bauzinsen und entsprechenden Prognosen für die Zukunft bestimmt. Auch wenn die Zinsbindung erst in einigen Monaten oder Jahren endet, ist es ratsam, sich schon jetzt mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu befassen. Über sogenannte Forward-Darlehen ist es möglich, den aktuellen Zinssatz für die Zukunft zu sichern.
Wichtig ist zu wissen, dass die Anschlussfinanzierung auch bei anderen Banken abgeschlossen werden kann. Nicht immer bietet die aktuell finanzierende Bank die attraktivsten Konditionen. Schnell lassen sich bei der Umschuldung zu einem anderen Finanzierungspartner einige hundert Euro sparen.
Der GUSSEK-Finanzierungsservice steht auch bei Anschlussfinanzierungen als bankenunabhängiger Partner zur Verfügung. Dabei ermitteln die GUSSEK-Finanzierungsexperten bundesweit Alternativen verschiedener Banken für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie – kostenlos und unverbindlich.
Einen Überblick über wichtige Begrifflichkeiten, mögliche Vor- und Nachteile einer Anschlussfinanzierung zu unterschiedlichen Zeitpunkten sowie daraus abzuleitende Handlungsempfehlungen haben wir nachfolgend für Sie zusammengestellt.
Die Sollzinsbindung
Die Sollzinsbindung beschreibt den mit der Bank vereinbarten Zeitraum, in welcher der zu zahlende Darlehenszins festgeschrieben ist. Innerhalb dieser Zeit ist der Zinssatz fix und darf unabhängig von externen Entwicklungen, beispielsweise einer Leitzinserhöhung, nicht verändert werden. Die Sollzinsbindung ist in der Regel in 5-Jahres-Schritten frei wählbar. Übliche Laufzeiten sind 10, 15, 20 oder mehr Jahre.
Zusammenhang zwischen Zinsbindung und Zinssätzen
Grundsätzlich gilt: Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher sind in der Regel die Zinssätze und entsprechende Aufschläge der Banken. Ursächlich hierfür sind u. a. die Refinanzierungskosten der Banken und ein höheres Risiko für die Banken bei langen Zinsbindungsfristen.
Liegt also die Empfehlung nahe, grundsätzlich eine kurze Laufzeit für die Sollzinsbindung zu vereinbaren? Ganz so einfach ist es nicht, im Gegenteil. Eine lange Zinsbindung kann durchaus die bessere Option sein. Die Entscheidung, wie lange eine Zinsbindung vereinbart werden sollte, ist aber nicht nur abhängig vom aktuellen Marktzins. Auch das individuelle Sicherheitsbedürfnis der Darlehensnehmer ist wichtig. In einem persönlichen Beratungsgespräch mit dem GUSSEK-Finanzierungsservice können Ihre Wünsche besprochen und mit in die individuelle Finanzierungsgestaltung einbezogen werden.
Welche Zinsbindungsfrist ist die richtige?
Hier gibt es keine objektiv-richtige Antwort. Am besten lässt man sich verschiedene Modelle erstellen, um so die jeweiligen Konditionen für unterschiedliche Zinsbindungszeiträume vergleichen zu können.
Als Faustregel gilt : In einer Phase mit niedrigem Marktzins sollten Baufamilien eine lange Bindungsfrist wählen, in einer Phase mit hohem Marktzins eine kurze Bindungsfrist, um möglichst früh vom fallenden Zinsniveau profitieren und einen günstigeren Anschlusskredit vereinbaren zu können.
Übrigens: Nach §489 BGB steht jedem Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang der Darlehensbeträge unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ein Sonderkündigungsrecht zu. So können Sie ggf. auch bei längeren Zinsbindungen früher von einem niedrigeren Zinsniveau am Markt profitieren.
Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung
Zu welcher Zeit Sie sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen sollten, lässt sich ebenfalls nicht eindeutig bestimmen.
Auch hier gilt: Die Lage auf dem Zinsmarkt spielt eine bedeutende Rolle. Ist eine deutliche Entwicklung in die ein oder andere Richtung abzusehen, ist es ggf. sinnvoll, bereits frühzeitig das Gespräch zu suchen. Mindestens ebenso wichtig ist dabei, welche Priorität Sie persönlich für Ihren Kredit setzen. Möchten Sie möglichst früh Sicherheit und Planbarkeit? Oder nehmen Sie ein gewisses Risiko in Kauf und warten, bis der Zeitpunkt genau richtig scheint?
Formen der Anschlussfinanzierung
Grundsätzlich stehen Ihnen drei Optionen zur Verfügung. Bei der sogenannten „Prolongation“ verlängern Sie Ihr bestehendes Darlehen beim gleichen Finanzierungspartner. Der Darlehensvertrag bleibt bestehen. Es erfolgt in diesem Fall eine neue Festschreibung des Zinssatzes und des Zeitraums der neuen Zinsbindung. In der Regel erfolgt in diesem Fall keine Prüfung Ihrer Bonität oder eine neue Bewertung Ihrer Immobilie.
Wechseln Sie hingegen zu einem anderen Immobilienfinanzierer, spricht man von der sogenannten „Umschuldung“. Sie haben so die Möglichkeit, von etwaigen Konditionen zu profitieren, die günstiger sind als bei Ihrem aktuellen Finanzierungspartner.
Gegenzurechnen sind in diesem Fall Grundbuch- und Notarkosten für die Abtretung der Grundschulden. Ein guter Tipp: Ist der neue Anbieter daran interessiert, dass Ihr Vertrag mit ihm zustande kommt, übernimmt er unter Umständen diese Kosten ganz oder teilweise. In jedem Fall aber wird er Ihre Kreditwürdigkeit prüfen und den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Dabei kann sich eine neue Wertermittlung durchaus positiv auf den Zinssatz auswirken, da Sie von der potentiellen Wertsteigerung Ihrer Immobilie profitieren.
Etwas komplizierter, aber vor allem bei noch längerer Laufzeit des ersten Darlehens attraktiv: Das „Forward-Darlehen“. Hierbei sichern Sie sich Ihren Zinssatz lange Zeit vor der Beanspruchung und kommen in den Genuss einer hohen Planungssicherheit. Ein solches Darlehen ist dann empfehlenswert, wenn Sie von steigenden Zinsen in der Zukunft ausgehen und sich vorab einen günstigen Zinssatz sichern möchten. Ein Restrisiko besteht in diesem Fall: Sie sind dazu verpflichtet, das vor Jahren vereinbarte Darlehen abzunehmen. Kommt es entgegen der früheren Prognose zu sinkenden Zinsen, sind Sie dennoch an Ihre Vereinbarung gebunden. Da der jeweilige Anbieter Ihnen beim Forward-Darlehen einen günstigen Zinssatz lange Zeit im Voraus garantiert, fallen hierfür entsprechende Zuschläge an. Diese sind aber immer im angebotenen Zinsangebot enthalten.
Modernisierung & Umbau
Der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist auch immer ein guter Zeitpunkt, um über Modernisierungen oder Umbaumaßnahmen nachzudenken, wenn diese mit zusätzlichen Darlehensmitteln finanziert werden sollen.
Über die Bündelung des Kreditvolumens lassen sich gelegentlich bessere Konditionen erreichen. Zum Teil lassen sich auch Förderungen der KfW einbinden. Der Aufwand für Notar und Grundbuch fällt nur einmal an.
Fazit
Die richtige Entscheidung zu fällen, ist nicht immer leicht. Auf jeden Fall sollten Sie sich frühzeitig mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen und Vergleiche unterschiedlicher Banken einholen.
Setzen Sie dabei auf eine professionelle und vor allem unabhängige Beratung.
